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  • Foto do escritorVinicius Guerrera

IPTU e CONDOMÍNIO só com a chave na mão?



Você já comprou um imóvel e foi obrigado a pagar condomínio e/ou IPTU antes mesmo de ter recebido as chaves? *


Conhece alguém que passou por isso? 





[Principalmente, caso você não seja um investidor experiente na área imobiliária e não saiba do que estou falando, não deixe de ler este artigo, pois, certamente, ele irá te ajudar na prevenção de prejuízos financeiros]


Saiba que é cada vez mais comum os investidores imobiliários se depararem com contratos que possuem cláusulas os obrigando ao pagamento de IPTU e condomínio já a partir da assinatura do contrato e antes mesmo do recebimento das chaves do bem.


Isso ocorre, geralmente, para aqueles imóveis comprados “na planta ou em lançamentos de construtoras”.


No entanto, essa prática viola alguns preceitos legais e você precisa saber disso.


Muitos investidores nos procuram, pois ficam em dúvida se essa cláusula contratual é legalmente permitida e se podem ser obrigados pelas construtoras a pagar essas despesas do imóvel. Não fique com receio, essa dúvida não é só sua.


E para os investidores mais ansiosos informo que vocês têm direito de se recusarem a assinar qualquer documento que contenha essa obrigação e que poderá ser caracterizada como abusiva, caso o vendedor insista nessa prática.





Doutor, mas já assinei o contrato tenho como corrigir isso?


Sim, ainda há solução, através de medidas que visam a restituição das despesas indevidamente transferidas pelo vendedor ao comprador.


No entanto, é sempre necessário consultar um advogado especialista para análise de situações jurídicas e específicas do seu caso que possam prejudicar a restituição das quantias pagas. Exemplo: prescrição do direito.


Portanto, quando você comprar um imóvel, tenha em mente que você só será obrigado a pagar despesas tributárias (IPTU, foro, contribuição de melhoria), condomínio e consumo (energia elétrica, água e gás, por exemplo) perante o comprador, a partir do momento que você possa utilizá-lo, efetivamente.


Ou seja, é a partir da entrega das chaves que o comprador deverá ficar responsável pelo pagamento de tais despesas.


E caso o comprador tenha sido penalizado pela construtora ou pelo condomínio terá direito a restituição das quantias.


Nesse contexto, é que o Superior Tribunal de Justiça fixou um entendimento que vincula as instâncias ordinárias e em todo o país:


PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(Tema 886, fixado sob o regime de Recursos Repetitivos - REsp nº 1.345.331/RS, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). (grifos nossos)

 

Independentemente, se o imóvel adquirido está em São Paulo, no Mato Grosso ou em qualquer outro Estado é necessário que os juízes e desembargadores sigam o precedente vinculativo.


Portanto, tenha conhecimento da abusividade dessa transferência de obrigações para momento anterior a entrega das chaves é importante que o investidor saiba se posicionar frente ao vendedor no momento da aquisição, prevenindo a necessidade de demandas judiciais.


Apesar disso, se você comprou um imóvel, recentemente, e passou por essa situação, saiba que é seu direito buscar a restituição dos valores de IPTU e condomínio antes da entrega das chaves.


Ficou com alguma dúvida?


Se você ainda necessitar de alguma informação adicional, conte com a nossa equipe de advogados, para lhe auxiliar. Não mediremos esforços para você trazer segurança e previsibilidade aos seus negócios imobiliários.






*Este artigo se aplica, especialmente, a compra de apartamentos novos ou recém entregues por construtoras e incorporadoras. Para análise de sua aplicabilidade em outras transações imobiliárias, consulte nossa equipe de advogados para que possamos analisar especificamente o seu caso e verificarmos a melhor forma de te ajudarmos.

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