IPTU e CONDOMÍNIO só com a chave na mão?

Você já comprou um imóvel "na planta" e foi obrigado a pagar condomínio e

IPTU, antes mesmo de ter recebido as chaves?

Saiba os seus direitos quanto ao assunto.

É comum que os contratos de aquisição de imóvel "na planta" tenham cláusulas obrigando o comprador ao pagamento das despesas de IPTU e condomínio a partir da:

• assinatura do contrato;

  ou

• emissão do habite-se;

  ou

• instalação do condomínio;

Ou seja, antes mesmo da construtora disponibilizar as chaves ao comprador.

Por conta disso, muitos investidores, em revisões contratuais prévias, nos consultam para saber se essa cláusula é legalmente permitida e se podem se negar ao cumprimento dessa obrigação.

Mas você, leitor do blog, já saberá:

Enquanto o imóvel não estiver sob a posse do adquirente é obrigação do vendedor arcar com as despesas de manutenção do imóvel (condomínio e IPTU, por exemplo) e sendo indevido o repasse da obrigação ao comprador.

Caso o vendedor insista em inserir essa cláusula no contrato, mesmo após a recusa do comprador, a obrigação contratual poderá ser caracterizada como abusiva e ainda acarretar inúmeras penalidades legais.

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Mas não consultei um advogado e já assinei o contrato. Tenho como corrigir isso?

Sim, ainda há solução. Há inúmeras medidas que podem ser adotadas.

A primeira delas é tentar resolver amigavelmente com a construtora e modificando a cláusula contratual.

Caso ela se recuse e é o que ocorre na maioria dos casos, é possível ingressar com medidas judiciais para anular a cláusula abusiva.

Além disso, é seu direito buscar o reembolso dos valores de IPTU e condomínio pagos antes da entrega das chaves, corrigido monetariamente e com juros.

No entanto, é sempre necessário consultar um advogado especialista para análise de situações jurídicas e específicas do seu caso que possam prejudicar a restituição das quantias pagas. Exemplo: prescrição do direito.

Portanto, quando você comprar um imóvel, tenha em mente que você só será obrigado a pagar despesas tributárias (IPTU, foro, contribuição de melhoria), condomínio e consumo (energia elétrica, água e gás, por exemplo) perante o comprador, a partir do momento que você possa utilizá-lo, efetivamente.

Ou seja, é somente a partir da entrega das chaves que o comprador deverá ficar responsável pelo pagamento de tais despesas.

Nesse sentido, há um importante julgamento do Superior Tribunal de Justiça que vincula as instâncias inferiores:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(Tema 886, fixado sob o regime de Recursos Repetitivos - REsp nº 1.345.331/RS, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). (grifos nossos)

Independentemente, se o imóvel adquirido está em São Paulo, no Mato Grosso ou em qualquer outro Estado é necessário que os juízes e desembargadores sigam esse precedente vinculativo.

Existem casos ainda mais graves, em que as construtoras se recusam até a fornecer a escritura do imóvel enquanto o comprador não apresentar os comprovantes de pagamento dessas despesas (Condomínio e IPTU) ou uma CND (Certidão Negativa de Débitos).

Portanto, ter conhecimento da abusividade dessa transferência de obrigações para momento anterior a entrega das chaves é importante para você ou outros investidores saibam se posicionar frente ao vendedor, no momento da aquisição e prevenindo a necessidade de demandas judiciais.

Ficou com alguma dúvida?

Se você ainda necessitar de alguma informação adicional, conte com a nossa equipe de especialistas.

Não mediremos esforços para você trazer segurança e previsibilidade aos seus negócios imobiliários.

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*Este artigo se aplica, especialmente, a compra de apartamentos novos ou recém entregues por construtoras e incorporadoras. Para análise de sua aplicabilidade em outras transações imobiliárias, consulte nossa equipe de advogados, para que possamos analisar especificamente o seu caso e verificarmos a melhor forma de te ajudarmos.